매매계약 해제하려면

아파트나 빌라, 토지 매매계약을 체결 하면서 계약금을 지급한 후, 여러 사정이 생겨 급작스레 계약을 해제하는 경우가 발생한다. 계약금 계약 시에는 민법 제 565조 제1항 규정에 따라 계약을 해재할 수 있다. 계약 해지를 원하는 쪽에서 계약금의 2배를 내는 것이 보통이다. 문제는 계약 체결 과정에서 계약서에 기재한 계약금 전부를 지급하지 않고, 계약금의 일부만 지급한 경우다. 총 매매대금의 10% 정도를 계약금으로 기재하는 것이 일반적인데, 흔히 '가계약금' 형태로 계약금의 일부만 지급하고 계약을 체결하는 경우가 종종있다. 이 경우 민법 제565조에 따라 계약을 해제하기 위해서는 '계약서에 기재된 전액을 기준으로 계약이 해제되는 것인지, 아니면 '실제 지급받은 일부 계약금' 즉 가계약금 액수를 기준으로 계약을 해제할 수 있는지 관련 분쟁이 끊이지 않고 발생한다. 

실제 사례를 예로 들어보자.

매수인 A씨는 매도인 B씨와 매매대금 11억원에 서초구 소재 아파트를 매수하는 매매계약을 체결하면서, 계약금 1억1000만원 중 1000만원은 가계약금으로 계약 당일에 지급하고 나머지 1억원은 다음 날 은행 계좌로 송금하기로 했다. 그런데 계약 바로 다음 날 매도인 B씨는 마음이 바뀌어 은행 계좌를 폐쇄하고 '사정이 생겨 지급받은 계약금 1000만원의 배액인 2000만원을 공탁하고 계약을 해지한다'는 내용증명을 보냈다. 그런데 매수인 A씨 역시 계약 바로 다음 날 미지급된 나머지 계약금 1억을 공탁했다. 이런 상황에서 매도인 B씨 주장처럼, 실제 지급받은 계약금 1000만원의 배액인 2000만원만 지급하면 계약이 해지될 수 있을까? 아니면 기재된 1억 1000만원의 배액인 2억 2000만원을 지급해야 할까. 

대법원은 명확한 판단을 내렸다. 결론부터 말하면 B씨는 2000만원이 아니라 2억 2000만원을 지급해야 한다. 대법원은 '해약금의 기준이 되는 금원은 '실제 교부받은 계약금'이 아니라 '약정 계약금'이라고 봄이 타당하다. '실제 교부받은 계약금' 의 배액만을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다면 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 돼 부당하기 때문' 이라고 판시했다. 

   (매경   ECONOMY    2022.  4. 20 ~ 4. 26  2155호)