경매의 핵심 키워드

경매에는 중요한 것과 조심해야 할 것이 있다. 중요한 것은 미래가치를 판단하는 것이며, 조심해야 할 것은 권리분석이다. 여기에 대항력 있는 임차인도 매우 조심해야 한다. 

 

 

1. 미래가치분석

경매로 내 집 마련하는 이유는 간단하다. 싸게 살 수 있기 때문이다. 그런데 아무리 싸게 매수했어도 미래가치가 없다면 헛수고만한 셈이다. 땅에 대한 미래가치를 확인하기 위해서는 토지이용계획확인서상에 나와 있는 용도지역을 비롯해 용도구역, 용도지구에 따른 미래가치를 확인해야 한다. 예를 들어 용도지역이 계획관리 지역이라면 미래가치는 양호한 편이다. 그리고 땅의 용도구역 및 용도지구에 제한 사항이 없으면 좋다.  

 

 

2. 권리분석

권리분석의 핵심은 등기부에 공시되는 권리를 매수인이 인수(부담)해야 하는지, 아니면 모든 권리가 경매로 소멸되는 권리인지 판단하는 것이다. 이것을 판단하기 위해서는 기준권리를 알아야 한다. 왜냐하면 그 가준권리를 중심으로 공시되는 모든 권리들의 생사가 결정되기 때문이다. 기준권리가 될 수 있는 권리로는 근저당권(저당권)을 비롯해 가압류(압류), 담보가등기, 경매개시결정등기가 있다. 이들 4개의 권리 중에서 등기부 일자가 가장 빠른 것이 기준권리가 된다. 

 

 

기준권리보다 앞선 권리는 원칙적으로 소멸되지 않는다. 그러나 기준권리보다 뒤에 있는 권리는 경매로 소멸된다. 당연히 기준권리도 경매로 소멸된다. 예를 들어 등기부에 1순위 가처분, 2순위 근저당권, 3순위 전세권, 4순위 가압류가 있는 경우, 기준권리는 2순위 근저당권이 된다. 이때 근저당권보다 앞에 나오는 가처분은 매수인이 인수해야 한다., 그러나 근저당권보다 뒤에 나오는 3순위 전세권, 4순위 가압류는 경매로 소멸된다. 즉 매수인이 인수하는 권리가 없다.(민사집행법 제91조 참조)

 

 

3. 임차인분석

매수인은 대항력 있는 임차인의 사정에 따라 천당과 지옥을 오갈 수 있다. 여기서 중요한 것은 매수인이 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 되는 것인지, 아니면 부담하지 않아도 되는 것인지 판단하는 것이다. 그 판단기준을 보자 ① 전입신고 및 확정일자가 기준권리보다 빠르고 배당요구종기까지 배당을 신청해 보증금 전부 배당 받은 경우, 매수인은 임차인에 대해 신경 쓸 필요가 없다. 그러나 ② 전입신고 및 확정일자가 기준권리보다 빠르고 배당요구종기까지 배당을 신청해 보증금 일부만 배당 받은 경우,  ③ 전입신고만 기준권리보다 빠르고 확정일자는 기준권리보다 늦은 경우, ④ 전입신고만 기준권리보다 빠르고 확정일자가 업는 경우,  ⑤ 전입신고 및 확정일자가 기준권리보다 빠른데 배당요구종기일 보다 늦게 배당요구를 한 경우, ⑥ 전입신고 및 확정일자가 기준권리보다 빠른데 배당요구를 안 경우, 매수인은 임차인의 보증금에 대해 일부 또는 전부를 인수해야 한다. 이런 경우 조심하고 또 조심해야 한다. 

  ( 책: 부자가 되려면 부자를 만나라,  지은이 : 고준석,  출판사:(주)도서출판 길벗)